Đầu cơ bất động sản: trò chơi của những người tham lam, liệu dự ngôn của “Tiến sĩ ngày tận thế” có lại đoái hiện một lần nữa? Soi quá khứ, xem hiện tại, biết tương lai, một lần nữa lý giải nguy cơ của cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2008; 

Chào mừng các bạn đến với Bí ẩn chưa được giải đáp!

Gần đây, do vấn đề của các tòa nhà chưa hoàn thành ở Trung Quốc, cuộc khủng hoảng cho vay càng diễn càng trầm trọng hơn, một người bạn đã đề nghị chúng tôi nói về cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn ở Hoa Kỳ đã phát triển thành nguy cơ khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 như thế nào. Lấy sử làm gương, mọi người có thể học được điều gì đó từ đó.

Cho vay dưới chuẩn là gì

Đầu tiên, hãy nói về cho vay dưới chuẩn là gì.

Cho vay dưới chuẩn là các khoản cho vay dành cho những người có tín dụng xấu, những người không cách nào vay được tiền từ các kênh chính thường. Xếp hạng tín dụng của những người vay này là dưới chuẩn, vì vậy những khoản vay này được gọi là vay dưới chuẩn. Các khoản vay dưới chuẩn thường có lãi suất cao hơn lãi suất cho vay thông thường từ 2 đến 3 điểm phần trăm, đối với các tổ chức cho vay mua nhà mà nói, thì lợi nhuận cao, rủi ro cao.

Năm 2003, lãi suất của Hoa Kỳ đã giảm xuống mức thấp kỷ lục 1%. Tương ứng, lãi suất cho vay cũng giảm xuống, nhiều hộ gia đình có thể đủ khả năng vay thế chấp và tham gia thị trường nhà đất. Đi cùng với điều này là thị trường nhà đất nóng lên, giá nhà tăng cao. Các tổ chức cho vay thế chấp nhạy bén đã cảm nhận được cơ hội kinh doanh.

Họ bắt đầu hướng tới những người tiêu dùng thứ cấp có tín dụng dưới chuẩn để cho vay mua nhà, điều kiện lỏng lẻo hơn bao giờ hết, lúc đó những câu quảng cáo như thế này có thể được nghe thấy ở khắp mọi nơi trên đường phố Hoa Kỳ: Tín dụng không tốt, không thành vấn đề!; Chứng minh thu nhập, không cần thiết!; Ngân hàng nói không thể, chúng tôi nói có thể!; Đăng ký ngay để được phê duyệt tức thì, giúp bạn không phải trả tiền trước!…. Bằng cách này, những người Mỹ nguyên lai không đủ điều kiện tín dụng đều lần lượt trở thành những chủ nhà hạnh phúc.

Hấp dẫn hơn nữa, các tổ chức cho vay thế chấp còn giới thiệu một khoản vay có lãi suất có thể điều chỉnh được. Lãi suất được trả theo hai giai đoạn. Giai đoạn đầu là lãi suất cố định, tương đối thấp, thường là trong 2-3 năm, số tiền phải trả hàng tháng không nhiều. Sang giai đoạn thứ hai, lãi suất được chuyển sang lãi suất thả nổi, thường cao hơn một chút. Loại phương án trước thấp sau cao này đã tiến thêm một bước hạ thấp ngưỡng, khiến những người có thu nhập thấp cũng đã tham gia thị trường và trở thành chủ nhà. Còn những người Mỹ đã sở hữu một ngôi nhà cũng bắt đầu mua một ngôi nhà thứ hai để đầu tư. Lấy chênh lệch thời gian, lợi dụng lãi suất thấp để mua vào, sau vài năm khi giá nhà tăng lên lại bán kiếm lời. Kết quả là đến năm 2005, hơn 69% hộ gia đình Mỹ đã mua nhà, và trong số tất cả các ngôi nhà, tỷ lệ nhà đầu tư cao tới 28%, người Mỹ tiến nhập vào mô thức đầu cơ bất động sản toàn dân. Thị trường nhà đất bùng nổ, giá nhà tăng chóng mặt.

Xem video tại đây

Lúc này, cùng với sự mở rộng của nhu cầu thị trường, các tổ chức cho vay thế chấp dần cạn kiệt tiền. Không lo, các ngân hàng đầu tư đang chờ đợi hợp tác với họ, đóng gói các khoản vay dưới chuẩn này và bán chúng dưới hình thức chứng khoán. Nếu chủ nhà trả lợi tức 5% thì họ có thể trả cho người giữ chứng khoán lợi tức 3%, ở giữa hưởng chênh lệch 2%, dùng tiền của người khác để kiếm tiền cho mình. Các sản phẩm chứng khoán này là chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) và chứng khoán đảm bảo bằng nợ (CDO).

Để thu hút các nhà đầu tư mua, các ngân hàng đầu tư cũng cung cấp một sản phẩm bảo hiểm, gọi là bảo hiểm vỡ nợ, trong đó nhà đầu tư được bảo hiểm có thể lấy lại tiền gốc nếu bên kia vỡ nợ.

Các ngân hàng đầu tư sau đó đã tìm cách để cả hai sản phẩm chứng khoán này nhận được điểm cao từ các tổ chức xếp hạng tín nhiệm. Làm thế nào để các khoản vay dưới chuẩn với tín dụng xấu được điểm cao, thì chúng tôi không biết. Tuy nhiên, dưới sự gia trì song trọng của điểm tín dụng cao và bảo hiểm vỡ nợ, tận dụng ‘cơn gió đông’ của thị trường nhà đất Mỹ, hai sản phẩm chứng khoán MBS và CDO đã nhanh chóng được bán ra toàn cầu thông qua thị trường tài chính. Đồng thời với sự phân tán rủi ro, nguy cơ cũng theo sau đó như bóng với hình.

Bởi vì tất cả sự thịnh vượng này đều dựa trên giả định phi thực tế rằng giá nhà đất ở Hoa Kỳ sẽ chỉ tăng chứ không giảm. Nhưng giá nhà liệu có thể tăng vô thời hạn? Dĩ nhiên là không.

Dự ngôn của Roubini

Không ít nhà kinh tế đã nhìn thấy nguy cơ khủng hoảng ẩn sau tình huống này và đã đưa ra rất nhiều cảnh báo. Trong số đó, dự ngôn của Nouriel Roubini, nhà kinh tế học người Mỹ, là nổi tiếng nhất. Ông cho biết giá nhà sẽ rơi tự do, chủ nhà sẽ vỡ nợ, chứng khoán thế chấp bằng bất động sản sẽ tiêu biến như mây tản, hệ thống tài chính toàn cầu sẽ đình trệ, bong bóng nhà đất sẽ vỡ và “tín tâm của người tiêu dùng sẽ giảm mạnh, cuối cùng sẽ hãm nhập sâu vào suy thoái”. Vào thời điểm đó, giới truyền thông đã cười nhạo rằng ông quá lo lắng, và tờ “New York Times” thậm chí còn chụp cho ông một chiếc mũ lớn có tên: “Tiến sĩ ngày tận thế”.

Tuy nhiên, sau khi mọi chuyện qua đi, mọi người quay đầu nhìn lại, thấy rằng mọi điều ông nói đều đã ứng nghiệm.

Năm 2006, lãi suất âm thầm tăng lên 5%. Các khoản thế chấp dưới chuẩn thường có lãi suất thả nổi, do đó, dần dần chủ nhà cảm thấy áp lực trả khoản vay. Cùng lúc đó, thị trường nhà đất đã chạm ngưỡng, giá nhà bắt đầu giảm. Làm thế nào đây? Người mua nhà đành phải nghiến răng chịu lỗ. Nhưng có tới 28% chủ nhà đầu tư chỉ muốn bán nhà để lấy lại tiền mặt. Nhưng khi trên thị trường có nhiều người bán nhà hơn, giá nhà lại sẽ chỉ giảm chứ không tăng.

Tuy nhiên, tâm thái của mọi người trên thị trường nhà đất đều giống nhau, đó là mua lúc lên không mua lúc xuống. Khi giá giảm, họ chỉ chờ đợi và ngó nghiêng. Hậu quả là không bán được nhà, giá nhà lại càng xuống nhanh, rất nhanh rơi đến mức nguy cấp, dù bán nhà cũng không trả được nợ, mà còn phải trả tiền nhà hàng tháng. Các chủ nhà nghĩ đi nghĩ lại, hay là bỏ của chạy lấy người? Khoản vay không trả nữa, nhà cũng không cần nữa. Đặc biệt là với các chủ nhà đầu cơ, bỏ chạy đơn giản hơn. Cứ như vậy, cơn sóng vứt nhà bỏ chạy cũng nhanh chóng xuất hiện. 

Một khi họ bỏ chạy, không ai sẽ trả tiền vay, nhưng lợi tức của chứng khoán trên đó vẫn phải trả. Làm thế nào đây? Hãy nhanh tay bán những căn nhà đã thu hồi để trả lãi, những căn nhà này được gọi là nhà bị tịch thu. Để nhanh chóng thu hồi vốn, hầu như tất cả các ngôi nhà bị tịch thu đều được bán với giá bắp cải. Tuy nhiên, việc bán nhà với giá thấp như vậy cũng giống như giết gà lấy trứng, khiến giá nhà càng hạ thấp hơn. Tại đây, những chủ nhà không nhìn thấy hy vọng lại gia nhập đội quân bỏ của chạy lấy người. Bên kia thì, tài chính của các ngân hàng đầu tư lại càng eo hẹp hơn.

Chẳng bao lâu, các ngân hàng đầu tư hết tiền, thậm chí không trả được lợi tức. Các nhà đầu tư đã mua bảo hiểm bắt đầu đến đòi tiền gốc, một cuộc chạy trốn lại xuất hiện. Bị lưỡng tướng giáp công, các ngân hàng đầu tư và các tổ chức cho vay dưới chuẩn phải gánh chịu hậu quả. Vào tháng 4 năm 2007, New Century, công ty ủy thác đầu tư bất động sản lớn thứ hai tại Hoa Kỳ chuyên về chứng khoán hóa các khoản vay dưới chuẩn, đã đệ đơn phá sản, và cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn đã nổi lên.

Vào đầu tháng 9 năm 2008, Fannie Mae và Freddie Mac, hai nhà cho vay thế chấp lớn ở Mỹ, đã hấp hối, mạng sống của họ chỉ được cứu sống nhờ sự truyền máu mạnh mẽ tới 200 tỷ USD của chính phủ. Ngày 15/9, tập đoàn tài chính khổng lồ Lehman Brothers của Phố Wall, nợ 613 tỷ USD, đã sụp đổ và tuyên bố phá sản. Sự kiện này cũng đánh dấu sự bùng nổ của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Đất nước Iceland nhỏ bé thậm chí đã có lúc lao đao trên bờ vực phá sản.

Trên thị trường tài chính toàn cầu, các nhà đầu tư bị mất hết tiền không còn tin tưởng vào các sản phẩm tài chính bắt đầu bán tháo cổ phiếu và chứng khoán, khiến một lượng lớn quỹ bỏ chạy. Bỏ chạy đến đâu? Thị trường kỳ hạn. Ngũ cốc và dầu, hai sản phẩm tương lai ổn định nhất, trở thành lựa chọn hàng đầu. Kết quả là giá dầu và lương thực toàn cầu đã tăng vọt, điều này dẫn đến ở việc giá cả sinh hoạt của dân thường tăng cao, mọi người đều phải thắt lưng buộc bụng. Tiếp theo là sự sụt giảm trong tiêu dùng và suy thoái. Điều này đặc biệt rõ ràng ở Hoa Kỳ, trong những năm đó, có nhiều nỗi buồn và sự suy sụp ở khắp mọi nơi. Chính phủ Mỹ đã đưa ra một số gói cứu trợ để kích thích nền kinh tế, nhưng dường như không gói cứu trợ nào có nhiều tác dụng, như thể chỉ có thời gian mới có thể chữa lành vết thương do các khoản cho vay dưới chuẩn gây ra.

Bí quyết để tránh khủng hoảng

Tuy nhiên, Canada, nơi chỉ cách Hoa Kỳ một đường ranh giới, lại là một cảnh tượng khác. Giữa sự than thở của cộng đồng ngân hàng toàn cầu, các ngân hàng Canada đã thu lợi một cách thần kỳ. Và đó là nhờ thị trường nhà đất ổn định của Canada. Giá nhà Canada chỉ giảm 5% vào đầu năm 2009 do ảnh hưởng của Hoa Kỳ, nhưng đã nhanh chóng tăng và trở lại bình thường. Trong những năm đó, xã hội Canada ổn định, đồng đô la Canada mạnh lên, đến năm 2007, nó ngang giá với đô la Mỹ, đạt mức cao kỷ lục trong 31 năm. Người Canada đi mua sắm ở miền nam nước Mỹ với bạn bè và những người đồng hành, rất sôi động.

Vậy bí quyết nào để người Canada tránh được khủng hoảng? Vào tháng 6 năm 2009, trong một cuộc phỏng vấn với Mark Kruger, đại diện của Bộ Tài chính Canada tại Trung Quốc, ông đã phân tích một số nguyên nhân, tóm gọn trong bốn từ – từ chối đầu cơ.

Từ năm 2004 đến 2006, tỷ lệ cho vay dưới chuẩn của Hoa Kỳ là 22% – 24%, so với dưới 5% ở Canada, Cormack nói. Kết quả là vào năm 2009, chẳng hạn, tỷ lệ vỡ nợ vay ở Hoa Kỳ cao tới 7,9%, trong khi ở Canada chỉ là 0,4%. Và Ngân hàng Canada chưa bao giờ cung cấp các sản phẩm cho vay có lãi suất thả nổi để thu hút người tiêu dùng. Từ ví dụ của Hoa Kỳ, có thể thấy sản phẩm tài chính này rất dễ dàng bị sử dụng như một công cụ để đầu cơ bất động sản.

Hơn nữa, trong khi Hoa Kỳ phát hành một lượng lớn chứng khoán để tài trợ cho thị trường nhà đất, thì các ngân hàng Canada chỉ chứng khoán hóa 25% các khoản thế chấp. Họ vẫn thích đi theo con đường truyền thống xưa cũ, kiếm tiền bằng đồng tiền của mình. Mọi người có thể gọi họ là người cổ hủ vì điều này. Nhưng sau cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn, hệ thống ngân hàng của Canada được công nhận là một trong những hệ thống ngân hàng mạnh nhất thế giới. Là một ốc đảo giữa đại dương, Canada cũng đã thu hút thêm nhiều người nhập cư từ khắp nơi trên thế giới với hình tượng trung thực và vững chắc.

Nền kinh tế bong bóng

Tuy nhiên, bốn chữ “từ chối đầu cơ” nói thì dễ, làm được mới khó. Có nhiều sự kiện khác tương tự như cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn, được gọi chung là nền kinh tế bong bóng trong giới kinh tế học. Bắt đầu từ cơn sốt hoa tulip vào thế kỷ 17, người ta gọi là “điên vì lòng tham”, khi mà người dân Hà Lan đều thích bán củ hoa tulip với giá cao ngất trời, rồi một ngày giá đột ngột lao dốc, mọi người đều rớt thảm. Trong các cuộc khủng hoảng kinh tế khác nhau sau thế kỷ 20, bao gồm cả cuộc Đại suy thoái kinh tế thế giới vào những năm 1930 và cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, bóng tối của nền kinh tế bong bóng có thể được nhìn thấy đằng sau nhiều vấn đề kinh tế. Vở bi hài kịch “toàn dân cường điệu” và “toàn dân mắc kẹt” theo thời gian thỉnh thoảng lại được trình diễn. Và cho đến nay, vẫn chưa có cách nào để kiểm soát cơn “sốt” diễn ra theo chu kỳ. Tuy nhiên, một số người nói rằng thuốc giải kỳ thực không phải là không có.

Biết đủ thường vui

Chúng ta cần biết rằng, hiện tượng kinh tế bong bóng mãi đến thời hiện đại mới xuất hiện. Vào thời cổ đại xa xôi, đặc biệt là trong lịch sử 5000 năm của dân tộc Trung Hoa, điều đó thực sự chưa từng xảy ra, lý do cho điều đó là gì?

Trên thực tế, trong những nền văn hóa cổ đại của chúng ta, thái độ sống xuất phát từ đạo “trung dung” chính là, phàm sự thích khả nhi chỉ, tri túc giả thường nhạc – làm việc gì cũng biết điểm dừng, biết đủ thường vui, giảng ăn cơm ăn bảy phút là đủ no, nhà có thể ngụ là được rồi. Nhắc đến nhà ở, quý vị có muốn biết những ngôi nhà mà các vị hoàng đế thời xưa đã sống như thế nào không? Hãy cùng nhìn lại tẩm cung của các vị hoàng đế nhà Thanh, Điện Dưỡng Tâm trong cố cung. Điện Dưỡng Tâm được phân thành hai điện trước và sau, điện phía trước để làm việc, điện phía sau để ở. Vì vậy điện phía sau là nơi các hoàng đế cư ngụ qua ngày. Ở giữa có một phòng khách rộng khoảng 30 mét vuông, hai bên có một tổ phòng vệ sinh và phòng tắm, tổng cộng 60 mét vuông. Căn nhà rộng tổng cộng 160 mét vuông, không khác mấy so với người bình thường. Còn long sàng của hoàng đế thì sao? Đó là một chiếc giường (kháng sàng) dựa vào tường, dài 3,5 mét và rộng 2 mét, so với kháng sàng Đông Bắc bình thường không chênh lệch bao nhiêu. Các phòng ngủ được bài trí đơn giản không có đồ đạc thừa. Thế nào, nó rất khác so với những gì bạn tưởng tượng?

Có một câu nói cổ, “Lương điền vạn khoảnh, nhật thực tam thăng; Đại hạ thiên gian, dạ miên bát xích” (ruộng đẹp vạn khoảnh ngày chỉ ba bữa cơm; nhà to ngàn gian tối cũng chỉ nằm trong 8 thước) – (Minh Dật Danh “Tăng Quảng Hiền Văn”), dường như các hoàng đế đều minh bạch đạo lý này. Vì vậy, ở Trung Quốc cổ đại, trong hoàn cảnh rộng lớn như vậy mà tất cả mọi người từ hoàng đế đến thường dân đều giảng sống tiết chế, thì những kẻ đầu cơ khó có thị trường, bởi vì không thể điều động được dục vọng kiếm tiền của mọi người, nên giá nhà ở sẽ không thể tăng.

Thực tế mà nói, nhu cầu của chúng ta thực sự không nhiều. Bạn thấy đấy, trong thời đại tiêu dùng, mua sắm được ủng hộ, tủ quần áo của ai cũng chật ních. Nhưng trong thâm tâm, những thứ chúng ta thích, những thứ chúng ta mặc thực ra chỉ có hai hoặc ba chiếc thôi, phải không? Vậy chúng ta đang cố gắng kiếm tiền để làm gì? Có phải để nhét đầy tủ quần áo không? Vì vậy, đôi khi nghĩ lại, trí huệ của người xưa thực sự là tuyệt vời. Không có hợp đồng tương lai cổ phiếu hoặc các khoản vay thế chấp trong thế giới của họ. Có thể không phải do toán học của họ không đủ tốt và những phát minh của họ không xuất hiện trong các sản phẩm đầu tư và quản lý tài sản chói lọi này, nhưng họ đang cho chúng ta biết “đại trí nhược ngu” (bậc đại trí bề ngoài trông có vẻ rất tầm thường) có nghĩa là gì.

Vâng, đó là nội dung về cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn. “Tiến sĩ ngày tận thế” Roubini mới đây đã đưa ra một cảnh báo nghiêm túc, cho rằng để đối phó với lạm phát cao, hàng loạt chính sách thắt chặt tiền tệ gần đây của Hoa Kỳ sẽ dẫn đến một cuộc “hạ cánh cứng” của nền kinh tế, vì vậy Hoa Kỳ và các nền kinh tế tiên tiến có khả năng cuối năm sẽ rơi vào suy thoái. Bạn nghĩ gì về dự ngôn này?

Theo Epoch Times, Hương Thảo biên dịch

Từ Khóa: