Mức chênh giá đấu đất tại 300 thành phố Trung Quốc xuống thấp nhất năm

Mức chênh lệch bình quân giữa giá trúng đấu giá đất và giá khởi điểm tại 300 thành phố Trung Quốc trong tháng 10 giảm xuống 1,4%, mức thấp nhất từ đầu năm. Theo Đại Kỷ Nguyên, Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến không đưa đất ra đấu giá trong tháng; tại nhiều thành phố loại ba và loại bốn, đất chủ yếu được doanh nghiệp nhà nước địa phương mua ở giá khởi điểm.

Mức chênh giá đấu đất liên tục giảm

Báo cáo gần đây của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ, đơn vị phân tích dữ liệu bất động sản Trung Quốc, cho thấy mức chênh giá bình quân liên tục giảm. Trong tháng 9, chỉ tiêu này tại 300 thành phố là 6,9%, giảm so với tháng 8.

Tờ Yicai ngày 1/11 nhận định chính sách mới ngày 28/8 là bước ngoặt của hoạt động đấu giá đất. Thời điểm thu tiền bán trước và tiền vay thế chấp lùi lại khiến thời gian vốn bị chiếm dụng dài hơn. Doanh nghiệp phải tính lại chi phí vốn, chu kỳ phát triển và tiến độ thu tiền, đồng thời thận trọng hơn khi đánh giá sự phù hợp giữa giá đất với doanh thu bán nhà trong tương lai.

Theo số liệu của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ, tổng giá trị mua đất của 100 doanh nghiệp bất động sản trong 10 tháng đầu năm đạt 646,5 tỷ nhân dân tệ, giảm 17,5% so với cùng kỳ; mức giảm thu hẹp 3 điểm phần trăm so với chín tháng đầu năm. Trong chín tháng, tổng giá trị là 578,5 tỷ nhân dân tệ, giảm 20,5%, với mức giảm lớn hơn 2,7 điểm phần trăm so với tám tháng đầu năm.

Ba doanh nghiệp đứng đầu về mua đất là China Resources Land, Poly Developments và China Overseas Development, đều là doanh nghiệp nhà nước thuộc hệ thống quản lý của Ủy ban Giám sát và Quản lý tài sản nhà nước thuộc Quốc vụ viện Trung Quốc. Doanh nghiệp nhà nước trở thành lực lượng chủ yếu mua đất, còn doanh nghiệp tư nhân thận trọng hơn.

Chính sách ngày 28/8 và áp lực vốn của doanh nghiệp

Ngày 28/8, Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị – nông thôn, Bộ Tài nguyên thiên nhiên cùng Tổng cục Giám sát quản lý tài chính quốc gia Trung Quốc ban hành thông báo hoàn thiện chế độ bán nhà thương mại. Theo bản tin nguồn, dự án trên đất mới chuyển nhượng được ưu tiên bán nhà hoàn thiện. Quy định không xóa bỏ toàn bộ hình thức bán nhà hình thành trong tương lai, nhưng yêu cầu dự án sử dụng hình thức này phải hoàn thành phần kết cấu chính trước khi mở bán.

Tờ Securities Times dẫn phân tích của chuyên gia trong ngành rằng chính sách mới tách chức năng huy động vốn khỏi cơ chế bán trước. Doanh nghiệp không còn có thể dùng tiền bán nhà để liên tục mua thêm đất như trước.

Trong phân tích ngày 13/10, Viện Nghiên cứu Trung Chỉ cho biết bán nhà hoàn thiện có thể kéo dài chu kỳ thu hồi tiền thêm một đến hai năm; mức vốn bị chiếm dụng cao nhất khoảng hai đến ba lần mô hình bán trước. Quy trình từ mua đất, khởi công, bán trước chuyển thành mua đất, khởi công, cất nóc, bán trước, hoàn tất nghiệm thu và thu hồi tiền. Việc thêm các khâu này làm thay đổi lịch phát triển dự án và thu hồi vốn. Với nhà bán sau khi hoàn thiện, doanh nghiệp phải đợi công trình hoàn thành mới có thể bán và thu tiền.

Tác giả: Lưu Nghị. Dịch từ Đại Kỷ Nguyên.

Nguồn: Đại Kỷ Nguyên.