Nguồn thu bán đất của địa phương Trung Quốc giảm 28,6% trong tám tháng

Theo số liệu do Bộ Tài chính Trung Quốc công bố ngày 18/9, doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước trong tám tháng đầu năm 2026 đạt 1.375,3 tỷ nhân dân tệ, giảm 28,6% so với cùng kỳ. Mức giảm lớn hơn nhiều so với 4,7% cùng kỳ năm 2025, tương đương hụt khoảng 551 tỷ nhân dân tệ. Theo phân tích của The Epoch Times, thị trường bất động sản yếu kéo dài, doanh nghiệp thiếu vốn và bớt muốn mua đất, cùng việc thay đổi chính sách cung đất, đang làm mô hình tài chính dựa vào bán đất của địa phương chịu áp lực.

Số liệu Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố ngày 15/9 cho thấy trong tám tháng đầu năm, đầu tư phát triển bất động sản giảm 19,9%; diện tích nhà thương mại mới bán ra giảm 12,1%; giá trị bán nhà giảm 13%; diện tích nhà khởi công giảm 24,8%; riêng nhà ở mới khởi công và nhà ở hoàn thành đều giảm 25,4%. Vốn huy động được của doanh nghiệp phát triển bất động sản giảm 21%. Trong các chỉ tiêu thị trường nhà đất cơ bản của cơ quan này, chỉ diện tích giao dịch nhà cũ ký hợp đồng trực tuyến tăng; những chỉ tiêu còn lại đều giảm.

Các chuyên gia và người trong ngành được bài báo dẫn cho rằng nhu cầu nhà đất vẫn yếu, trong khi doanh nghiệp thiếu vốn, không muốn mua thêm đất và chính sách cung đất thay đổi. Giáo sư Tạ Điền của Trường Kinh doanh Aiken, Đại học South Carolina, từng nói với The Epoch Times rằng doanh thu bán quyền sử dụng đất đã giảm liên tục từ khi bong bóng bất động sản vỡ; ông dự đoán mức giảm của các tháng còn lại và cả năm sẽ tiếp tục nới rộng. Theo ông, nguyên nhân căn bản là sự suy sụp của thị trường bất động sản. Nhà kinh tế Hoàng Đại Vệ (Davy J. Wong) nói đây không chỉ là một đợt giảm theo chu kỳ: mô hình mở rộng tài chính trước đây đã không còn vận hành được.

Doanh nghiệp địa ốc thiếu vốn, giảm mua đất

Trong tám tháng đầu năm, vốn huy động được của các doanh nghiệp phát triển bất động sản giảm 21% so với cùng kỳ. Vốn vay trong nước giảm 33,3%, vốn tự huy động giảm 20%, tiền đặt cọc và trả trước giảm 14,8%, còn các khoản vay thế chấp cá nhân giảm 22,4%. Số liệu của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc cho thấy 100 doanh nghiệp bất động sản trọng điểm chi tổng cộng 497,9 tỷ nhân dân tệ mua đất, giảm 17,8%.

Trang China Real Estate Network nhận định doanh số yếu và kỳ vọng thị trường thấp khiến doanh nghiệp hạn chế mua đất. Doanh số của 100 doanh nghiệp trong tám tháng giảm sâu hơn, lượng giao dịch ở nhiều thành phố trầm lắng, tiền thu hồi chậm, còn các công ty chuyển sang phòng thủ vì thận trọng về giá nhà và nhu cầu tương lai.

Chứng khoán Ngân hàng Trung Quốc cho rằng điều kiện vốn và tài trợ thắt chặt cũng làm doanh nghiệp khó mua đất: cả vốn vay nội địa lẫn vốn tự huy động, ngoài tiền thu từ bán nhà, đều sụt mạnh; chính sách mới khiến tiền từ dự án về chậm và hao thêm vốn tự có. Doanh nghiệp tư nhân khó huy động vốn, trong khi các công ty nhà nước và trung ương cũng thận trọng hơn. Hoàng Đại Vệ nhận định vấn đề không nằm ở chỗ địa phương không muốn bán đất, mà là doanh nghiệp không đủ sức mua, thị trường thiếu nhu cầu. Khi nhà khó bán và triển vọng giá giảm, doanh nghiệp thiếu dòng tiền nên không dám mua đất hay phát triển dự án.

Cả nguồn cung và giao dịch đất đều thu hẹp

Thống kê của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc tại 300 thành phố cho thấy từ tháng 1 đến tháng 8, diện tích đất được chào bán giảm 15,8%, diện tích giao dịch giảm 17,7%, diện tích sàn quy hoạch trên đất ở đã giao dịch giảm 21,3% và tiền chuyển nhượng đất ở giảm 21,49%. Chi tiêu mua đất của doanh nghiệp giảm 17,8% phản ánh phía cầu co lại; diện tích đất đưa ra thị trường giảm 15,8% cho thấy phía cung cũng giảm.

Một thống kê khác của viện, tính đến ngày 19/8, cho thấy tại 300 thành phố, diện tích sàn quy hoạch của đất ở đã giao dịch giảm 26,7% và tiền chuyển nhượng đất giảm 28%. Theo bài nguồn, thị trường đất thu hẹp không chỉ vì doanh nghiệp ít muốn mua hơn mà còn vì bản thân nguồn cung đang thay đổi.

Chính sách đất đai thay đổi

Ngày 5/3/2026, Bộ Tài nguyên Thiên nhiên và Cục Lâm nghiệp và Đồng cỏ Trung Quốc ban hành thông báo yêu cầu gắn đất xây dựng đô thị và nông thôn mới với việc đưa đất tồn kho vào sử dụng. Đất xây dựng mới được ưu tiên cho dự án trọng điểm và phúc lợi dân sinh; về nguyên tắc, không còn dùng cho phát triển bất động sản thương mại.

Theo một bài phỏng vấn quan chức tài chính địa phương của Economic Observer, chính sách hiện chuyển sang sử dụng đất tồn kho và dành đất cho dự án trọng điểm, dân sinh, khiến địa phương có ít dư địa hơn để kiếm doanh thu từ đất ở mới. Một lãnh đạo tài chính cấp huyện phía đông Trung Quốc nói với báo này rằng, ngoài thị trường bất động sản yếu, việc siết giám sát doanh nghiệp nhà nước tham gia đấu giá đất cũng góp phần làm doanh thu năm nay giảm. Theo các nguồn tin địa phương mà Economic Observer dẫn, nền tảng đầu tư của chính quyền cần nhiều phê duyệt hơn khi mua đất; một số thương vụ lớn còn phải trình cấp tỉnh.

Economic Observer cho rằng khi doanh nghiệp tư nhân không muốn hoặc không đủ sức mua, còn các công ty đầu tư đô thị địa phương không thể tiếp tục đỡ thị trường như trước, lượng giao dịch đất sẽ giảm thêm. Tạ Điền nhận định chính quyền Trung Quốc vẫn sẽ tìm cách kiếm tiền từ đất và chắc chắn không từ bỏ nguồn thu ấy, nhưng không còn dễ như 20 năm trước và doanh thu tài chính cũng không còn cao như trước.

Nguồn thu giảm, ngân sách địa phương chịu sức ép

Doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cả năm 2020 từng đạt khoảng 8.414,2 tỷ nhân dân tệ. Năm 2025, con số này là 4.151,8 tỷ, còn tám tháng đầu năm 2026 là 1.375,3 tỷ. Một chuyên gia được Economic Observer dẫn cho rằng gần như không thể đạt mức 4.000 tỷ nhân dân tệ cho cả năm 2026.

Hoàng Đại Vệ cho rằng vấn đề không chỉ là mất một nguồn thu bán đất: động lực kinh tế và động lực tài chính trước đây của địa phương đều đang chậm lại. Theo ông, đầu tư của chính quyền địa phương giảm kéo đơn hàng của doanh nghiệp xuống, làm yếu việc làm và tiêu dùng, rồi khiến thuế khó tăng. Khi người dân chỉ duy trì chi tiêu cơ bản và không chắc có thể tiêu dùng, đầu tư thêm, nguồn thu tài chính lại chịu sức ép. Ông nhận định trong ngắn và trung hạn, chính quyền địa phương Trung Quốc vẫn khó tách khỏi tài chính đất đai: thị trường nhà không ổn định, ngân sách vẫn phụ thuộc vào nó, nhưng cũng không thể dễ dàng làm thị trường sôi động trở lại.

Economic Observer cho biết năm 2025, doanh thu bán đất chiếm khoảng 77,6% nguồn thu cấp địa phương trong ngân sách quỹ chính phủ, nên sự thu hẹp của thị trường đất tác động trực tiếp tới quỹ này. Trong tám tháng đầu năm 2026, nguồn thu cấp địa phương trong ngân sách quỹ chính phủ giảm 22,9%, còn chi liên quan doanh thu bán đất giảm 18,5%. Nhu cầu chi của địa phương không giảm tương ứng: năm 2025, chi từ quỹ chính phủ địa phương vẫn đạt 10.190 tỷ nhân dân tệ, tăng 5,3%; chi ngân sách công chung của địa phương đạt 24.440 tỷ, tăng 0,2%.

The Epoch Times kết luận mức giảm 28,6% của nguồn thu bán đất tám tháng đầu năm phản ánh nhiều yếu tố cùng lúc: địa ốc trầm lắng, doanh nghiệp thiếu vốn và bớt muốn mua, nguồn cung đất giảm, chính sách thay đổi và vai trò đỡ thị trường của công ty nhà nước, nền tảng đầu tư địa phương bị hạn chế. Giáo sư Vương Chấn Vũ, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tài chính Địa phương Đại học Liêu Ninh, nói với Economic Observer rằng Trung Quốc đã bước vào thời kỳ chú trọng nhà ở và đất đai hiện có; mô hình tài chính đất đai của thời kỳ mở rộng diện tích sẽ đối mặt lợi ích cận biên giảm dần. Tạ Điền nhận định chính quyền địa phương đang gánh nhiều nợ, ngân hàng có nhiều nợ xấu, còn nền kinh tế đối mặt đình trệ, thất nghiệp và nguy cơ mất kiểm soát; theo ông, chính quyền Trung Quốc không còn khả năng cứu vãn tình thế.

Nguồn: Bản dịch toàn văn nội dung chính từ bài của hai phóng viên Trình Công và Lạc Á, The Epoch Times tiếng Trung, 30/9/2026. Các dự báo và đánh giá được quy cho người phát biểu, không phải số liệu đã xảy ra.