Một căn hộ chung cư dự kiến sẽ phải nộp 2 phần thuế tài sản, một là thuế đối với đất và một phần nữa là thuế đối với nhà, với thuế suất dự kiến là 0,4%.
Trong dự thảo dự án Luật Thuế tài sản vừa được công bố để xin ý kiến, Bộ Tài chính đã đưa ra cách tính thuế tài sản hàng năm với một căn hộ chung cư, cụ thể như sau:
Giả sử một căn hộ có diện tích 75m2 tại một chung cư cao 20 tầng ở Hà Nội. Giá mua căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng. Giá đất tại bảng giá đất do ủy ban nhân dân thành phố công bố đối với vị trí thửa đất xây dựng nhà chung cư là 10 triệu đồng/m2.
Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư do Bộ Xây dựng công bố (theo Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017) là khoảng 9,71 triệu đồng/m2 (áp dụng với nhà chung cư từ 18 tầng đến 20 tầng).
Theo dự thảo dự án Luật Thuế tài sản, thuế tài sản sẽ không tính dựa trên giá mua căn nhà theo hợp đồng mua bán mà giá tính thuế tài sản được xác định dựa trên giá do cơ quan có thẩm quyền quy định.
Cụ thể, giá tính thuế đối với đất được căn cứ theo bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế, giá tính thuế đối với nhà được căn cứ theo giá nhà tính thuế do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.
Tổng số thuế tài sản dự kiến phải nộp hàng năm đối với nhà, đất bằng số thuế tài sản với đất cộng với số thuế tài sản với nhà. Với căn hộ chung cư trên, số thuế tài sản phải nộp được tính như sau:
Trường hợp khu chung cư mới được xây dựng
Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất được xác định như sau: Giá tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư được xác định bằng giá 1m2 đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x) hệ số xác định diện tích đất tính thuế (dự kiến luật giao Chính phủ quy định hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư, trong đó hệ số xác định diện tích đất đối với trường hợp để ở dự kiến là 0,2%). Khi đó:
Giá tính thuế dự kiến đối với đất: 75m2 x 10.000.000 đồng/m2 x 0,2 = 150 triệu đồng.
Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất (với mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%): 150.000.000 đồng x 0,4% = 600.000 đồng/năm.
Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với nhà được xác định như sau:Giá tính thuế đối với nhà xây dựng mới được xác định bằng giá 1m2 nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố) nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Khi đó,
Giá tính thuế đối với nhà: 75m2 x 9.710.000 đồng/m2 = 728.250.000 đồng
Với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng, căn hộ chung cư trên phải nộp thuế tài sản đối với nhà như sau:
Số thuế tài sản phải nộp đối với nhà (với mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%): 28.250.000 đồng x 0,4% = 113.000 đồng/năm.
Như vậy, trường hợp khu chung mới được xây dựng và ngưỡng không chịu thuế đối với nhà là 700 triệu đồng thì số thuế tài sản phải nộp đối với đất là 600.000 đồng và số thuế phải nộp đối với nhà là 113.000 đồng. Tổng số thuế tài sản phải nộp đối với nhà, đất là 713.000 đồng/năm.
Trường hợp khu chung cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm
Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất: Được xác định như trường hợp khu chung cư mới xây dựng. Cụ thể, số thuế tài sản phải nộp dự kiến đối với đất xác định cho căn hộ chung cư 75m2 ở trên là 600.000 đồng/năm.
Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với nhà: Giá tính thuế đối với nhà đã qua sử dụng được xác định bằng giá 1m2 nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định (trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố) nhân (x) diện tích nhà sử dụng nhân (x) tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà.
Dự kiến tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính thuế tài sản sẽ giao cho UBND các tỉnh quy định. Ví dụ, theo Quyết định số 3203/QĐ-UBND năm 2017 của UBND TP Hà Nội quy định bảng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà xác định theo thời gian sử dụng nhà (tính từ năm xây dựng hoàn thành bàn giao hoặc đưa nhà vào sử dụng đến năm kê khai nộp lệ phí trước bạ) như sau:
Thời gian đã sử dụng biệt thự công trình cấp I, công trình cấp II, công trình cấp III, công trình cấp IV:
Dưới 5 năm 95% 90% 90% 80% 80%
Từ 5 đến 10 năm 85% 80% 80% 65% 65%
Trên 10 năm đến 20 năm 70% 60% 55% 35% 35%
Trên 20 năm đến 50 năm 50% 40% 35% 25% 25%
Trên 50 năm 30% 25% 25% 20% 20%
Giả sử tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính thuế tài sản được lấy bằng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ, khi đó số thuế tài sản dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên như sau:
Giá tính thuế dự kiến: 75m2 x 9.710.000 đồng/m2 x 80% = 582.600.000 đồng.
Do giá tính thuế dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên dưới ngưỡng không chịu thuế, do đó số thuế tài sản phải nộp đối với nhà (đã qua sử dụng 7 năm) áp dụng cho căn hộ chung cư trên là 0 đồng.
Như vậy, trường hợp khu chung đã qua sử dụng được 7 năm thì chỉ phải nộp thuế tài sản đối với đất là 600.000 đồng/năm, không phải nộp thuế đối với nhà do giá trị nhà nằm trong ngưỡng không chịu thuế.
Minh Tuệ